A inadimplência de condômino tira o sono de qualquer gestor de condomínio. Fato é que o gerenciamento de um inquilino inadimplente, ou problemático de um condomínio não é nada fácil. Fazer a mesma coisa em uma cooperativa também é possível, embora substancialmente mais difícil.

Remover um proprietário de condomínio das instalações (e efetivamente eliminar sua posição patrimonial como membro da associação de condomínios) é realmente muito difícil e sujeito a uma interpretação legal muito restrita – mas é possível sob certas circunstâncias.

Embora teoricamente um acionista de uma cooperativa possa ser despejado por questões não monetárias (padrões prolongados de assédio; pequenos litígios incessantes contra vizinhos ou a corporação cooperativa; e atividades criminosas são alguns exemplos), o mesmo é praticamente impossível em um ambiente de condomínio.

A melhor forma ainda é contratar uma empresa de cobrança capacitada antes de qualquer medida drástica.

Os condomínios são imóveis puros, não ações de uma pessoa jurídica. De fato, do ponto de vista legal, mesmo a palavra ‘despejo’ não pode ser usada em relação à remoção de um condômino, embora possa ser aplicada à remoção de um inquilino de um condomínio – um ponto ao qual retornaremos mais tarde. O mais próximo que podemos chegar de um termo legalmente reconhecível para esse tipo de ação é remoção, claro se o proprietário desejar.

Se no caso do apartamento no condomínio for do proprietário inadimplente, é necessário realizar acordos financeiros para que o mesmo consiga pagar suas dívidas, pois dessa forma o mesmo vai sair da inadimplência e evitar prejuízos para a contabilidade do condomínio

O que é inadimplência?

Inadimplência de condômino nada mais é do que quando um condômino deixa de pagar os valores associados ao condomínio, seja com a taxa ou valor mensal do condomínio, ou referente a qualquer outro tipo de serviço cobrado de um condômino.

De um modo geral, os pontos de direito sobre este assunto são consistentes de estado para estado, com apenas pequenas variações. As distinções importantes referem-se a se a pessoa que está sendo removida é o proprietário de uma unidade ou o inquilino desse proprietário.

Em ambos os casos, as leis são consistentes nas questões mais básicas. Os estatutos de alguns estados têm abordagens e nuances ligeiramente diferentes, um ponto ao qual voltaremos mais tarde.

Gerenciando a inadimplência de condôminos

Vimos anteriormente alguns scripts e cartas de cobrança que podem te auxiliar nesta missão. Também, a associação de condomínios tem recurso que podem auxiliar a conter a inadimplência de condômino, especialmente contra o morador que recorrente em questões de inadimplência monetária – quase exclusivamente falta de pagamento de encargos comuns. Os proprietários não podem ser removidos por mau comportamento. Ela descreve o processo da seguinte forma:

Quando um condomínio tem dívidas comuns, a diretoria pode ajuizar uma penhora contra a unidade do proprietário. Uma vez que o penhor foi arquivado, o conselho tem duas opções: pode ajuizar uma ação para recuperar o dinheiro devido ou pode executar o penhor para resgatar o ponto de equilíbrio do seu condomínio.

Uma ação judicial para recuperar o dinheiro devido é mais barata e mais rápida do que uma ação judicial para encerrar o penhor, mas também não é muito rápida. Se o conselho obtiver sucesso em uma ação judicial para recuperar o dinheiro devido, obterá uma sentença de dinheiro que pode ser executada contra contas bancárias ou outros ativos do proprietário da unidade.

Como a inadimplência de condôminos afeta o caixa do eu condomínio?

Todos os valores devidos pelos condôminos são extremamente importantes, não só para o pagamento na data certa do valor devido, porque os valores que são depositados são utilizados para diversos investimentos no próprio condomínio, seja em segurança, reformas, algum tipo de problema e etc.

Removendo o inquilino de um proprietário

Embora seja certamente possível, remover um inquilino de uma unidade investidora também não é particularmente fácil.

Os conselhos de condomínio não têm legitimidade para remover os inquilinos dos proprietários das unidades, independentemente de quão ofensivo seu comportamento possa ser.

Mesmo que o inquilino viesse a violar constantemente uma disposição do estatuto ou regras e regulamentos do condomínio, o condomínio ainda não pode remover o inquilino porque o condomínio não está em intimidade com o inquilino.

O proprietário da unidade do condomínio, no entanto, está em privilegio com seu inquilino e pode tomar medidas para despejá-lo.”

Dito isso os proprietários de unidades estão presos às regras e regulamentos estabelecidos nos documentos governamentais quando compram uma unidade, porque presumivelmente leram e concordaram com eles; eles não podem dizer que não sabiam. Uma expectativa razoável é que eles e/ou seus inquilinos cumpram essas regras e regulamentos.

Apesar disso, “muito pouco pode ser feito por uma associação para retirar um inquilino de uma unidade arrendada pelo seu proprietário. Se o inquilino violar as regras e regulamentos, o proprietário da unidade tem a obrigação de iniciar um processo” para remover o inquilino.

O proprietário tem um locatário; o locatário é um problema, mas o proprietário não toma providências. Muitas vezes, os documentos administrativos de uma associação dizem que a associação pode se colocar no lugar do proprietário e tomar as medidas necessárias. Essa é a melhor vantagem sobre um locatário.”

Medidas para recuperar a inadimplência de condôminos

Para evitar a inadimplência de condômino, podem ser tomadas algumas atitudes que vão facilitar a comunicação entre as partes, além de ajudar a todos os condôminos a pagarem suas taxas devidas na data programa.

Atitudes como:

• Enviar boleto dias antes do vencimento
• Estar sempre em comunicação com o condômino
• Enviar correspondências de lembrete
• Escrever uma carta de cobrança

Essas são algumas formas que podem ajudar muito a recuperar a inadimplência dos condôminos, então com certeza vale a pena implementá-las.

Um exemplo de inadimplência de condôminos

Um proprietário de uma associação de condomínios suburbanos de Boston tornou-se o vizinho do inferno. Ela recebeu medicação para uma condição psicológica, mas decidiu parar de tomá-la e passou pelo que os vizinhos descreveram como uma profunda mudança de personalidade.

Ela assediou os funcionários da associação e seus vizinhos a ponto de outros proprietários temerem por sua segurança. Ela também foi inadimplente em suas acusações de área comum. O tribunal foi solidário e, em vez de proceder a uma execução hipotecária, determinou um acordo – especificamente um acordo para julgamento, que é como uma suspensão da ação de execução hipotecária.

A proprietária concordou em não se envolver em comportamento ofensivo e em cumprir as instruções de seus profissionais de saúde em relação à medicação. Se o comportamento for renovado, a associação poderia então proceder à execução duma hipoteca. Até o momento, não houve mais problemas.

Nem todas as situações terminam tão bem. Os direitos do proprietário estão diretamente no caminho de uma associação que tenta remover um residente infrator, seja uma unidade alugada ou ocupada pelo proprietário. Os advogados entrevistados concordam em geral que, se não houver inadimplência monetária, o caminho para a remoção do dono do problema está praticamente bloqueado.

A situação ideal para uma associação é quando o proprietário da unidade está inadimplente nas mensalidades comuns. A associação tem então o direito de solicitar a um síndico para intervir e cobrar o aluguel do inquilino, que pode então ser entregue diretamente à associação tanto para cobranças atuais quanto para compensação de atrasos.

Uma exemplo de como lidar com a inadimplência de condôminos

Enquanto um proprietário de unidade em um condomínio não pode ser removido por falta de pagamento de taxas comuns, existem táticas que podem ser utilizadas pelos conselhos de condomínio para alcançar o mesmo resultado.

Por exemplo, durante uma ação de execução de hipoteca, um condomínio pode solicitar ao tribunal a nomeação de um síndico para cobrar o aluguel da unidade. Se o condômino ainda estiver morando na unidade e se recusar a pagar o aluguel ordenado pelo síndico e a gestão de condomínio, a diretoria do condomínio pode ajuizar uma ação para destituir o condômino por descumprimento da ordem do síndico. Se a ação for bem-sucedida, o proprietário da unidade pode ser removido.

Em geral, o poder de uma associação de condomínio é limitado quando se trata de remover proprietários problemáticos ou inadimplentes e/ou seus inquilinos. Devido a essas limitações – e porque as soluções legais disponíveis são tão lentas – as associações devem agir rapidamente, entregando potenciais situações problemáticas ao seu advogado para resolução assim que estiverem cientes de que há um problema.

A demora só fará com que as cobranças não pagas ou incidentes ofensivos se acumulem e uma empresa de cobrança pode te ajudar nessa situação. A propriedade vem com direitos e responsabilidades – assim como a administração dos membros do conselho. Ambos devem ser levados a sério e executados com entusiasmo.